河南平顶山市宝丰县3亩国有土地使用权项目

一 . 项目概况

（一）项目名称：人民路北侧老环保局地块3.24亩国有建设用地使用权；

（二）地块编号：BT-1326；

（三）用地情况：该宗地位于宝丰县人民路西段北侧，东至城关镇群英居委会集体土地，西至环保局家属院。总用地面积2156.7平方米，其中代征城市道路面积138.7平方米，代征城市绿地面积373平方米；

（四）用地性质：商业商务设施用地；

（五）主要控制指标：

1、建筑密度：≤50%；

2、绿地率：≥15%；

3、容积率：≤2.5；

4、建筑高度：≤36米；

5、出入口方位：主出入口面向南侧人民路；

6、所配建停车场的车位应不少于0.5车位/100平方米建筑面积，

7、建筑退让：

东侧退让用地边界≥3米；

西侧退让用地边界≥3米；

南侧退让道路红线≥10米；

北侧退让用地边界≥3米；

（六）其他要求：

1、建筑高程：室内地坪高程依据所临南侧人民路路中平均高程131.7米确定，建筑项目之室外地坪比临南侧人民路路中平均高程20厘米，建筑室内地坪应高于室外地坪30厘米，且不应大于60厘米，建筑绝对高程不得大于168.5米（高程为85国家高程基准）；

2、道路：应符合消防，疏散要求。

3、管线：地块内所有管线均需地下铺设；

4、景观要求：进行多方位的环境分析和景观评价，在统一中求变化，赋予整体环境以生动、活泼、丰富的气氛；

5、搞好地块内绿化和广场设计；

6、沿道路建筑应符合沿路景观设计要求，沿街建筑外墙装饰材质要求镶贴面砖，沿街底商外墙装饰材质要求镶贴花岗岩或以上级别石材面砖，沿街高层建筑必须设置轮廓灯；

7、除上述要求外，还应符合《宝丰县城市规划建设管理若干规定》及其它标准规范要求。

（七）参考价：200万/亩。

目前宝丰市场商业环境现状是：大型商业设施少，经营档次不高，管理服务意识差，而且现阶段经营状况良好的项目定位缺乏特色。商业项目鲜有亮点，区域内餐饮业发展迅速，随之带来娱乐，休闲业的潜力发展空间。

A．供应现状

现老城区配套已完善，辐射区域涵盖两条街道一个金三角商业圈，人流量达2000人/小时。周边2公里以内几乎没有大型的商业或娱乐休闲配套设施。市区内商业项目也过于低端陈旧，娱乐休闲项目也少之又少。

B．交通条件

本项目坐拥城市主干道人民路，两侧的为民路与龙兴路都是城市完善的商业街，交通便利，宝丰商业的主干道，周边道路宽敞明亮。

C．市政配套

区域内主要配套设施相对完善，现周边具备的有：小学、人民医院、移动公司、银行、多个政府职能部门等。周边常住人群数量大，从长期发展来看，此区域面临着诸多的机遇。

（三）商圈分析

宝丰商圈现分布西至为民路、东至南大街、北至东西街、南至迎宾路。主要商业分布在人民路两侧，西到为民路、东到南大街。现有带动宝丰消费力的大型商业项目有：春风购物、金三角商场、新东方生活广场、鑫都购物广场、万寿步行街等商业项目，以及少量的具规模的餐饮娱乐休闲服务项目。县区主要商圈分布：

l                 人民路——两侧主要分布以品牌为主，以男装、运动、皮具品牌势力最强；女装、休闲偏弱；附带分布家居、镶嵌、餐饮等。聚集有金三角商场、万寿街、鑫都财富广场、大众商场等大型商业项目。

l                 为民路——两侧居住区、学校居多。分布以生活超市、西餐厅、电子科技通讯为主。

l                 龙兴路——多以餐饮、五金日杂、通讯、电器、农机为主。

l                 南大街——县区较老的商业街道，两侧分布多为低端各类产品。春风购物二店、美宝姿服饰三家店铺等。

l                 食品街——小吃一条街，以餐饮为主。老汽车站。

l                 迎宾路——交通主干道，分布有宝丰酒厂、长途汽车站、春风购物广场，新东方生活超市、果品批发市场。

小结：

从商圈的走访调查来看，最具购买力的女性用品、休闲运动品很是缺乏，餐饮娱乐休闲业也很不规范化，大型高档餐饮娱乐很少有只进入这个市场，区域内的商业潜力很大。

二 消费者分析

人均消费支出分析

     2013年全县生产总值完成233.7亿元，增长11.9%，总量、增速均居全市第一；公共财政预算收入完成10.35亿元，增长12%，总量全市第一。宝丰县连续4年被市委、市政府授予发展县域经济先进县。在2013年5月份公布的全省108个县（市）县域经济综合实力排序中，宝丰县排名第25位，比上年晋升3个位次；在今年元月份公布的中部6省百强县排序中，宝丰县在499个县（市）中位居第49位，比上届（2010年）前移15个位次。
    城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到17989元、10260元，分别增长10.9%、13.9%；社会消费品零售总额37亿元，增长14.5%，三项指标增速均居全市第一。村村通自来水工程已普及80%的村，普及率全省第一。

    2013年宝丰县城镇居民家庭人均工资性收入为11928.01元，较上年同期增4.64%，占可支配收入的比重为66.31％，仍占主体地位。

三、SWOT分析

优势：

l                 项目地形平整，具有较好的沿街展示面，地块规整，便于直接开发；

l                 位于城市市中心黄金地段，县城最大的商业圈之内，人流量大，商业气氛浓郁；

l                 临近城市主干道人民路，具有较好的展示性，项目周边交通十分便捷；

l                 周边医院、学校、商业、机关单位配套完善，居住环境良好。

  劣势：

l                 地块面积较小，开发量小，对于开发产品有一定的限制性

l                 距离服装市场、商贸城，购物中心仅有几百米的距离，不适宜开发类似的产品。

机会：

l                 项目周边商业均为中低端档次，缺乏中高端层次的商业形态。

l                 该区域形成宝丰县目前最大的商业圈，全市四分之一的人群来这里购物

l                 新建的大驰商业广场，位于迎宾大道东段，是宝丰县目前唯一的集购物、娱乐、文化、休闲、商务、交友等功能为一体的现代高尚购物中心，距离本区域不足3公里，其辐射半径可到达本区域。

威胁：

l                 位于老城区，政府规划新区在东城新区，未来的发展潜力不大。

地块总结：

     该地块位于市中心的黄金地段，人流量大，商业氛围浓郁，具备开发和建设中小型商贸市场的基础条件

四、项目定位分析

   宝丰县区域内现不缺乏百货业态，但缺乏的是规范化、星级化的购物商城、一站式购物中心、娱乐休闲商务中心。此几项定位还属宝丰县商业盲点业态，经营的业态繁多，将大大减少后期招商运营的压力，也满足了多元化消费者的心理。在整个操作过程中，开发商完全可以从众多业态品牌中挑选具带动性、影响力、高收益的业态，以提高整体项目的信誉、口碑与档次。

商业定位方案

    遵循现宝丰商业区域内的盲点，结合本项目规划条件，后期招商经营选择面广，区域内行业的领跑军，项目的生命力强，几大特性建议本项目商业定位以三种模式选择：

A.流行百货购物广场     B.一站式购物中心     C.娱乐休闲商务中心